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        2017年11月南昌市房地产市场研究报告
        来源: 发布时间:2017-12-21 11:54:54

        一、全国政策动态

        1、房地产税将按房屋评估值征收
                财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。
        同致解读房产税该怎么征收一直是民众较为关注的热点。财务部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》的讲话中明确房产税将按房屋评估值征收。房产税征收的实施,对在中心城市囤积大量住宅及炒房者有较大影响,会加剧市场的僵持。对于囤积大量住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,将对中心城市短期房价构成影响。这将意味着囤积大量房子的人财富将显著缩水。然而对于炒房者,他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时变现价格会更低。因此,房产税的征收能够对房价上涨起到一定的抑制作用,减少部分热点城市和热点项目的炒作现象,相应的增加财税收入,积极调节收入水平,对有多套住房持有者进行干预,有效的引导购房预期。

        2、楼市调控 “不喘气、不歇脚”
                楼市调控最关键的三个部门——住建部、国土资源部和央行,日前在武汉召开部分省市房地产工作座谈会,强调调控“不喘气、不歇脚”。
        同致解读这次会议将“稳定房地产市场、化解泡沫风险”作为调控的重中之重,并提出集合6方面措施的“组合拳”,坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头,并再次明确“平衡好房地产业与其他行业资金配置,防止资金违规流入房地产”。十九大召开之后,政府仍坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,并且各地已开始严堵消费贷款进入楼市;9月30日,住建部等三部委联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作,促进房地产市场平稳健康发展。如深圳多家银行已将长期消费贷年限调至5年,部分银行由于额度紧张或风控原因,在5年基础上进一步缩短年限甚至暂停消费贷。这次会议被视为为明年楼市调控定调,将调控持续发力,引导好市场预期,防止出现大起大落,净化市场环境,促进房地产市场平稳健康发展。

        3、三部委严查购房融资
                住房城乡建设部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作,要求严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资,并要求银行业金融机构加大对首付资金来源审核力度。
        同致解读目前,仍有不少购房者购房资金需求迫切,以致少部分“首付贷”产品采用更隐蔽的方式出现在市场上。对于首付资金“差一点”时,部分中介表示一般100万元以内的贷款都比较容易解决。没房的话可以在几家合作银行办理额度30万元左右的消费贷款,还款周期最长5年。楼市的资金通道各式各样,一切可能产生借贷的交易,都有可能成为购房资金的来源。我们常听的校园分期、大宗商品、消费分期、供应链融资等,都是换汤不换药。监管部门必须严厉打击,密切关注,“多方位、多轮次”的规范购房融资行为。此次除严禁首付贷之外,还将强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理,严格按照合同约定监控贷款用途,严禁资金挪用于购房。同时,各地要对房地产开发企业、房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司等违规提供购房融资的行为,加大查处力度。在依法依规查处的同时,要将违规的房地产开发企业、房地产中介机构列入严重违法失信企业名单;将互联网金融从业机构、小额贷款公司等机构违规提供融资行为依法录入征信系统。

        4、住房租赁监管平台上线 房东、租客、中介都需评估信用
                为解决租房市场房源信息虚假、价格不透明等问题,目前,全国10余个城市已出台加快培育和发展住房租赁市场的实施方案,均提及搭建政府住房租赁交易服务平台,并明确了建设时间表。
        同致解读目前,已有多个试点城市明确了住房租赁平台建设的时间表:沈阳提出12月底前,实现官方平台的全部设计功能;厦门提出,年底前形成基本框架、实现初步功能,明年6月完善;广东肇庆提出,争取到2018年底建立相对完善的住房租赁交易服务平台。租赁平台将通过收集和发布租赁信息、动态监测租赁信息、指导住房租赁价格等,遏制租房过程中出现的虚假房源多;合同不报备,发生纠纷时租客维权困难;房东涨租、租期随意、二房东现象屡禁不绝等现象。该平台将房屋租金和中介服务佣金公开、透明。房屋租赁成交并备案后,租赁双方还可就此次交易相互评价,系统将自动计算诚信评分。
         

         
        二、南昌经济与市场资讯
        1、江西出台“租购同权”

                省住建厅联合省发改委等10部门印发《关于进一步加快发展住房租赁市场的通知》?!锻ㄖ分荚诮徊郊涌煳沂∽》孔饬奘谐〉姆⒄?,更好地改善全省居民住房条件,加速推进新型城镇化进程。
        同致解读《通知》中明确,保障租购同权,即以租赁住房为唯一居所的房屋承租人也享受同等的就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育等公共服务权利。政策一出,迅速引发民众关注。其实在南昌,大多数房企对租赁市场仍持观望态度,相比北上广等一线城市,南昌人口净流入量较低,住房租赁需求不是很旺盛,租赁市场还处在一个萌芽阶段。就以鸿基房产为例,上半年鸿基拿下一块地计划发展公寓长租业务,但由于市场不尽成熟,计划几度被搁浅。但对于民众,大多数人都关心政策下发之后,还能否买学区房,租金是否上涨?租购同权保障的是入学的权利,不是入学的第一顺位。也就是说在学校学区范围里正规租房,你的孩子将有机会在这所学校入学。因为学校的入学顺序竞争较为激烈,承租人子女有机会享受就近入学,但必须在就读小学有生源空额的前提下。所以,租购同权政策对原本拥有学区房的家长影响不大,但租房市场的租金价格将会上涨。

        2、南昌将建立产权明晰的建设用地使用权二级市场
                南昌出台《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》,到2018年8月底建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的建设用地使用权二级市场,为全国构建城乡统一的建设用地市场、形成竞争有序的土地市场体系、修改完善相关法律法规提供参考。
        同致解读在2017年1月22日国土资源部对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出重要部署,将南昌列入34个试点市县中。南昌市试点范围为所有县区。重点针对土地交易,以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况。具体包括净地交易、在建工程交易、已建成建筑物“连房带地”整体交易等具备宗地交易条件的情况?!斗桨浮分饕枪娣锻恋胤指钭昧鞒?、建立差别化税费调节机制、建立“一站式”服务模式。能够有效的解决土地二级市场运行发展中出现的一些问题,如交易规则不健全,政府的服务和监管不完善,交易信息不对称、交易平台不规范等,?;ご媪客恋刈试吹呐袒罾?,难以满足新型城镇化和经济转型发展需要。

        3、西湖区将开挂,36个项目狂砸367.8亿
                11月23日上午,西湖区36个项目举行集中开工仪式??裨?67.8亿元,36个项目集中开工涉及产业发展、城市建设、社会事业、民生实事等4大领域,拉动经济发展,为南昌的冬天增添了十足的“热度”。
        同致解读这次集中开工仪式文化旅游产业是龙头。去年年底,位于西湖区朝阳新城象湖之滨的6宗土地被华侨城拿下,如今这个文化旅游综合体共投资200亿元?;瘸墙灾鼙咔蛐纬梢桓龊司坌в?,朝阳区域内商业以桃花河为界限,西面万达+天虹,东面立升商业街以及即将打造的华侨城项目,整个朝阳新城也都将形成东富西贵的布局格式?;瘸窍钅康慕⒔筇嵘粜鲁堑那蚣壑?。万寿宫历史文化街区以5A及旅游景区为标准进行改造,并预计明年底开街。西湖区这次开工仪式,将大大提升该区的价值,从产业发展、城市建设、社会事业、民生实事等方面拉动经济发展,建设更加健全、高品质的西湖,同时拉动该区域的房地产业。
         

         、南昌房地产市场运行情况
        (一)土地市场运行情况
        1、土地供应与成交

                南昌市本月共有6宗土地推出供应,共成交6宗。土地成交面积为27.7万㎡,同比下滑8%,环比下跌69.9%;成交金额为16.4亿元,同比大幅上涨,环比下跌12.2%。
        图1  201611月-201711月南昌市土地供应与成交价量

        从土地用途层面来看,本月共成交4宗工业用地,成交面积为16万㎡,同比上升19.3%,环比下降28.2%;住宅用地共成交2宗,成交面积为11.7万㎡,环比下跌83.2%;商服用地零成交。

        图2  201611月-201711月南昌市土地分用途成交面积(单位:万㎡)
         
        土地市场本月共有3个区域推出供应,从各区域土地成交面积情况来看,赣江新区成交16万㎡,占全市总成交面积的58%;青山湖区成交6.3万㎡,占全市总成交面积的23%;青云谱区成交5.4万㎡,占比为19%。 

        图3  201711月南昌市各区土地成交面积

        表1  201711月份南昌市土地成交明细表
        宗地号 位置 用途 土地面积(亩) 起拍价(万元) 成交金额(万元) 楼面价(元/㎡
        竞得人 交易日期
        DACJ2017028 青山湖区省艺术中心以南、高新大道以西、北京东路以北 居住 94.226 100508.0474 100508.0474 4000 南昌轨道交通地产开发有限公司2,华海投资(香港)有限公司 2017-11-24
        DADJ2017029 青云谱区市场东路以东、城南二路以南 居住 80.963 59831.657 61369.954 4441 江西绿都置业有限公司 2017-11-24
        DXLG2017024 赣江新区临空组团储备用地以北、龙头岗三路以东、港隆路以南、龙头岗二路以西 工业 70.006 448.0384 448.0384 64 江西凤瑞智能科技有限公司 2017-11-23
        DXJG2017023 赣江新区经开组团桑海产业园桑梓路以东、储备用地以西、储备用地以南、新祺周五路以北 工业 74.659 559.9425 559.9425 62 南昌金力开发建设有限公司2 2017-11-29
        DXJG2017020 赣江新区经开组团桑海产业园储备用地以东、储备用地以西、新祺周五路以北 工业 75.728 567.96 567.96 62 南昌金力开发建设有限公司 2017-11-29
        DXJG2017021 赣江新区经开组团铁路物流园以东、兴业大道以南、金港路以西、储备用地以南 工业 19.9 509.44 509.44 256 南昌金力开发建设有限公司 2017-11-29

        2、土地交易分析
        本月南昌土地市场供应量再次锐减,共成交6宗土地。
        整个11月,只有2宗土地引起了市场的关注,且皆为限价用地。位于青山湖区省艺术中心以南、高新大道以西、北京东路以北的地块DACJ2017028,是被媒体炒了很久的地。该地块从国土官网挂牌到敲定,都有相关的新闻报道,且距离地铁1号线高新大道站一步之遥,周边配套完善,生活便利,学校、商场、医院、娱乐应有尽有,可谓是“黄金宝地”。最终被南昌轨道交通地产开发有限公司,华海投资(香港)有限公司联合底价拿下,楼面价4000元/㎡,住宅限价为13000元/㎡。
        另一宗地块是青云谱区的首宗限价地,这块位于青云谱区市场东路以东、城南二路以南,由江西绿都置业有限公司以2.6%的低溢价率拿下,楼面价4441元/㎡,总金额约6.13亿元,住宅限价10800元/㎡。说起绿都,应该不陌生,在南昌已开发过绿都丹石街区、绿都温莎城堡、绿都阳光上东等三个项目,且绿都阳光上东的商铺仍有在售。从九龙湖到湾里,从高新到南昌县,限价地已经遍及,青云谱这块地的推出,将颇具意义。
        11月土拍市场冷冷清清,主要为工业用地,交易性土地仅两宗,均底价成交。延续当前市场环境,12月南昌土地供应量仍将低量供应,以工业用地为主。

        3、土地市场展望
        根据南昌市国土局公告信息显示,2017年12月份南昌市目前将推出7宗土地。

        2  201712月份南昌市土地供应明细表
        宗地号 位置 用途 土地面积(亩) 规划条件 起拍价(万元) 拍卖日期
        DAFG2017024 高新区创新三路以东、规划路以南 工业 30.006 FAR≥1.5、D≥40%、GAR≤15% 832.06638 2017-12-1
        DAFG2017025 高新区航空路以东、规划路以南 工业 136.965 FAR≥1.5、D≥40%、GAR≤15% 2191.44 2017-12-1
        DAEJ2017030 红谷滩新区九龙湖起步区龙虎山大道以西、上饶大街以北(JLH601-B08、B09地块部分用地) 居住 168.475 1.0<FAR≤2.2、D≤28%、GAR≥32% 154491.575 2017-12-8
        DAEJ2017031 红谷滩新区九龙湖地区望城路以南、阁皂山大道以西(JLH502-D07地块) 居住 96.707 1.0<FAR≤2.0、D≤25%、GAR≥35% 79106.326 2017-12-8
        DACG2017026 罗家镇岗下村YH1102-A11-2地块(东至江西省奕博环境设备工程有限公司、南至义坊路、西至江西赐鑫实业发展有限公司、北至昌东工业园YH1102-A11-1地块) 工业 25.073 1.0≤FAR≤2.0、40%≤D≤50%、GAR≤20% 805.670709 2017-12-18
        DXJG2017026 赣江新区经开组团机场大道以东、秀先路以西、储备用地以南、建业大街以北 工业 425.341 1.0≤FAR≤1.5、D≥42%、GAR≤15% 7622.11072 2017-12-1
        DXLG2017025 赣江新区临空组团港隆路以北、龙头岗二路以东、港兴路以南、南昌临空临港投资开发有限公司用地以西 工业 249.779 FAR≥1.2、D≥40%、GAR≤15% 1598.5856 2017-12-1

        (二)南昌市新建商品房市场分析
        1、新建商品住宅市场供求分析
                南昌市2017年11月新增商品房预售套数7597套,面积83.4万㎡,其中,新建商品住宅预售5983套、面积68.8万㎡,同比上升15.7%,环比涨幅为150%。新建商品房共成交5701套,同比下滑14.8%,环比上浮0.6%;成交面积为61.4万㎡,同比下降11.5%,环比上升2.8%;其中,新建商品住宅成交3848套,同比下跌12.6%,环比下降8.6%;成交面积43.4万㎡,同比、环比分别下跌12.9%、10.9%。12月,南昌新建商品住宅的成交均价为10221元/㎡,环比下跌0.9%。
        4  2016年11月-2017年11月新建商品房和商品住宅成交面积

        5  2016年11月-2017年11月新建商品住宅成交面积及均价

        从新建商品住宅成交TOP10来看,本月一手住宅共成交2043套,较上月减少118套。11月份,南昌市新建商品住宅成交主要来自红谷滩新区。其中,红谷滩新区的南昌万达城连续两个月占领榜首的位置,共成交459套;排名第二的仍被红谷滩新区包揽,该区的龙湾小区以成交263套排名第二;高新开发区的悦景新筑小区(新力公园壹号)成交262套,排名第三。
         
        3  201711月份南昌市新建商品住宅成交TOP10排行榜
        排名 楼盘 所属板块 销售套数(套) 参考价(元/㎡)
        1 南昌万达城 红谷滩新区 459 12957
        2 龙湾小区 红谷滩新区 263 10169
        3 悦景新筑小区 高新开发区 262 8915
        4 恒锦花苑 红谷滩新区 247 5142
        5 海泊悦庭 西湖区 169 14856
        6 琥珀园 红谷滩新区 158 11758
        7 瑶湖瑞都小区 高新开发区 157 3112
        8 未来都会花园 湾里区 133 7189
        9 江中御墅 湾里区 102 7902
        10 中大青山湖东园 青山湖区 93 13731
        2、区域分析
                11月份南昌市新建商品住宅交易量主要来源为红谷滩新区、湾里区和高新区。红谷滩新区成交套数1629套,成交面积18.8万㎡,占全市总成交量的43%;湾里区以成交506套,成交面积5.7万㎡的成绩位居第二,占比为13%;高新区成交461套,成交面积为4.9万㎡,以占比为11%排名第三;西湖区以成交370套,成交面积4.6万㎡排名第四,占全市的11%。
        6  201711月南昌市新建商品住宅成交面积区域分布
        3、存量分析
                南昌市新建商品住宅11月份可售套数为20722套,同比上升2.5%,环比上涨11.5%;可售面积256万㎡,同比、环比均上涨。新建商品住宅的去化周期约为5.7个月。
        7  201611月-201711月南昌市新建商品住宅库存

        4、新建商品非住宅市场供求分析
                南昌市11月份共批准预售商品非住宅1614套,同比下降17.9%,环比下跌42.3%;批准预售面积14.6万㎡,同比下跌7.2%,环比下滑0.1%;其中非住宅共成交1853套,同比下跌19%,环比上涨27.1%;成交面积为18.1万㎡,同比下降8 %,环比上涨63.3%。
        8  201611月-201711月南昌市新商品非住宅供销量与供销比

        5、新建商品非住宅区域分析
                本月,南昌市9个区共成交1853套新建商品非住宅。从成交面积来看,高新开发区和红谷滩新区为主要成交区域。其中,高新开发区以成交624套、6.89万㎡的成交面积荣获第一,占全市总面积的38.1%;红谷滩新区以成交645套、6.37万㎡的成交面积排名第二,占全市的35.2%;西湖区非住宅成交量以成交201套、成交面积1.82万㎡排名第三名,占比为10.1%。
        9  2017年11月南昌市新建商品住宅成交面积区域分布
        6、新建商品非住宅存量分析
                南昌非住宅新房可售套数为41944套,同比下降4%、环比下滑0.6%;可售面积达到445.7万㎡,同比下降2.9%,环比下浮0.8%。南昌非住宅库存还需27.8个月才能被消化完。
        10  201611月-201711月南昌市新建商品房非住宅库存

        存量住宅市场
        1、存量住房成交走势分析

                南昌市11月份存量住房共成交1609套,同比下跌49.4%、环比下降24.6%;成交面积14.7万㎡,同比下降50.3%,环比下滑25.5%。本月南昌市存量住房均价为9579元/㎡,环比上浮0.2%。
        11  201611月-201711月南昌市存量住房成交套数与面积

        图12  2016年11月-2017年11月南昌市存量住房成交套数与均价

        2、各区域存量住房成交分析
                从南昌市各区域的交易情况来看,2017年11月,南昌市存量房交易主要集中在西湖区、东湖区和红谷滩新区,共占比重为66%。本月存量房共成交1609套,其中西湖区成交419套,成交面积3.6万㎡,占比24%;红谷滩新区成交305套,成交面积3.2万㎡,占比21%;东湖区成交385套,成交面积3.1万㎡,占比21%;青云谱区成交197套,成交面积1.7万㎡,占比12%;青山湖区成交172套,成交面积1.7万㎡,占比12%;高新开发区成交128套,成交面积1.4万㎡,占比10%。从各区域的成交情况来看,红谷滩新区随着房产结构的逐步稳定,二手房成交量也在逐步向老城区看齐。
        图13  2017年11月存量住房成交各区域分布

        图14  2017年11各区域存量住房和新建商品住宅成交量对比

        3、存量住房成交各面积区间分析
                从各面积区间成交的套数来看,90-120㎡面积段位于销售量首位,占全市成交量的28.7%;70-90㎡面积段销售量位于第二名,占全市成交量的23.4%;50-70㎡面积段销售量排名第三,占全市成交量的15.4%。由此可见,三房户型仍是购房者的首选。
        图15  2017年11月存量房成交各面积区间分布

        四、市场走势分析

        南昌冷空气来临,开始步入寒冬,11月南昌整体楼市也正式进入冬天。
        11月南昌土拍市场无论是成交面积还是成交金额均呈现下跌。从供应侧看,南昌土地供应来源赣江新区、青山湖区、青云谱区。南昌市区成交的2宗地块均为商住用地,且均是限价地块。根据南昌近两月的土地成交情况可知,纯住宅用地成交为零,商住用地成交量逐渐增加,加之此前拍出的商住用地,南昌在未来几年将迎来一大波商业开业。新建区、赣江新区在今年较为受关注,城市规划建设及发展潜力被不少开发商看好,房价也将随之上涨,该区的土地市场仍值得期待。但受到整体市场的影响,12月南昌土地供应将再次遇冷,工业用地供应为主要来源。
        本月南昌新建商品住宅成交量遇冷,共成交3848套,环比下跌8.6%。下半年以来,南昌楼市一直风波不断,不仅有限购政策加码,还有一波接一波的限价政策再到11月28日的“租售同权”政策。导致楼市遇冷降温,整个南昌市新房市场几个月以来总体趋势一直不太乐观。从各区域成交来看,各区域的成交量均较上月明显下跌。然而黄金板块红谷滩新区依旧占据榜首,新房成交套数为1629套,其中南昌万达城和龙湾小区为成交主力;紧随其后的是湾里区,其次是高新区。本月南昌新建商品住宅供应量较大,其中,经开区的和正智汇谷成为本月楼市的最大“供应商”,预售总套数为876套,由于该项目为欧菲光企业干部商品房,所以价格相对经开区的其他项目过低,均价为4200元/㎡。在多把调控利刃齐下的环境中,市场出现供大于求,南昌楼市降温也成为情理之中。12月楼市调控将“不喘气、不歇脚”,预计南昌新建商品住宅市场将下滑。
        11月,南昌新建商品非住宅成交量回暖,环比上涨27.1%,达到五个月以来新高。从供给侧看,本月非住宅供应量主要来源于红谷滩新区和高新区。但从楼盘成交情况来看,第一名为经开区的盈石IM广场,月成交137套,而高新区的新城吾悦广场仅以一套之差位居第二名;恒天时尚中心成为南昌销量排行第三。对于非住宅库存体量大的问题,政府一直都有出台相关利好政策,来缓解非住宅库存压力。然而成效不明显,购买者考虑到租金、成本、信贷等因素的影响,大多处于观望状态。近几月南昌土地市场,拍出多宗商住用地,非住宅市场供应将在未来几年增加,但由于非住宅市场现状短时间内不会有较大变化,可以判断,未来非住宅存量将会有所增加。下月,南昌新建商品非住宅市场成交量将或有下浮。
        本月南昌二手房成交量“三连降”,环比下跌24.6%。二手房供应主力除了老城区的西湖区和东湖区之外,红谷滩新区也成为供应主力之一;二手房成交主力也为这三个区域。自限售政策实施起,二手房市场受到较大影响,人们降低购买信心,又由于房产市场大检查,导致成交量降比较大。本月“租售同权”政策的出台,不少人担心学区房租金会上涨,短期内,购房者仍会处于观望状态。12月,二手房的成交量将浮动不大。
        2017年接近尾声,收官之际,预计南昌12月房地产市场将会有以下特征:
        1、预计将有21盘开盘加推,其中有5个纯新盘亮相
        2、银行利率将会上涨
        3、楼市调控政策将不放松

         

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