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        2017年第三季度南昌市房地产市场分析报告
        来源: 发布时间:2017-10-17 09:20:15
        一、政策回顾

        1.第三季度全国房地产环境与政策回顾

               
               从去年“9.30”楼市调控到现在,政府一直坚持楼市调控不放松,全国热点一二线城市陆续出台及加码调控政策,楼市收紧政策甚至蔓延到周边一些三四线城市。上半年政策效应明显,全国楼市发展较为平稳,购房者回归理性,部分城市对刚需和改善性需求的购房者给予政策支持,使三、四线城市的住宅市场出现明显的回暖。今年9月,又是一轮调控月,调控措施密集出台,全国多座城市接连升级楼市调控。此次调控政策将限售作为核心聚焦点,要求抑投机、稳预期、促理性。将使调控力度达到较高的程度,进一步稳定市场预期,引导市场更快地向理性方向发展。今年截至目前,全国已经有超过100个城市(县级以上)发布了与房地产调控相关的措施,超150条。仅北京一个城市,就发布超20条新政。同时,全国15个热点城市发布的房地产调控政策均超过4条。

        表1  2017年第三季度全国房地产政策
        时间 政策 内容要点
        7月11日 特色小镇建设应避免三个“盲目” 住房城乡建设部近日发布通知称,各地要有序推进特色小镇的规划建设发展,应保持小镇宜居尺度,不盲目盖高楼,不盲目拆老街区,不盲目搬袭外来文化
        7月20 日 加快发展租赁市场 住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。
        8月7日 全面排查地方十年棚改项目 为进一步加强棚改安置房项目建设管理,全面掌握房源逾期未交付使用情况,加快推进保障性住房的合理分配使用,住建部正在要求地方对2008年以来棚改项目进行全面排查并整改。
        8月19日 20城开吹风会:调控不松绑 20个城市政府主管部门,都陆续组织开发商开了吹风会,传达了下一步楼市调控方向:主要是强调调控不会放松,要开发商合理定价,选择积极出货。而具体的参考指标,就是以去年10月份的房价作为红线,地方主管部门都要严防死守房价,对于新开楼盘的预售价格,不能超过红线。
        8月24日 房企违规将入黑名单 7月底,住建部联合国家发改委、人民银行等31个部门联合发布《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》,正式确定房地产领域相关联合惩戒对象与联合惩戒措施。惩戒对象包括房地产开发企业、房地产中介机构、物业管理企业。失信房地产企业的法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员。
        8月31日 多地租赁新政下发 九部委发文在广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市,首批开展住房租赁试点后仅一个月,全国已经有广州、合肥等近20个城市出台了有关租赁住房的相关政策。其中,杭州提出未来三年新增租赁住房要占到新增商品房三成; 广州市赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。
        9月22日 多地指导银行规范个人消费贷 中国央行会同银监会要求各地监管部门,指导银行规范个人消费贷款,防止消费贷款违规流入房地产市场。
        9月21日 两部门要加强配合:防止小产权房通过不动产登记合法化 国土资源部、住房城乡建设部发出《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》。通知提出,针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题,不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合,共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理,及时解决问题。防止小产权房通过不动产登记合法化。
        9月下旬 4天内9城再限购 继“9·30”楼市新政后,9月22日起,全国掀起新一轮“调控潮”。4天内,包括重庆、南昌、西安、无锡在内的9个城市密集发布限购政策。而与以往不同的是,此次全国多地出台的调控内容多以“限售”为主。

        2.第三季度南昌房地产环境与政策回顾

            上半年,南昌楼市调控政策效应明显,库存量逐渐减少,在7月楼市出现供不应求现象。第三季度,楼市调控不能停,我省为进一步加强南昌市房地产市场稳控工作,9月22日,南昌市住房保障和房产管理局发布《南昌市人民政府办公厅关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》,实行“限房价、竞地价”政策和住宅限售政策。要求自23日起,在全市范围内,所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅,以合同网签时间为准),须取得不动产权证满2年后方可转让。

        表2  2017年第三季度南昌房地产政策
         

        时间 政策 内容要点
        7月11日 全面实施居住证制度 放宽农业转移人口的落户条件 我省出台《关于完善支持政策促进农民持续增收的实施意见》,提出进一步加大落实强农惠农富农政策力度,着力挖掘经营性收入增长潜力,稳住工资性收入增长势头,释放财产性收入增长红利,拓展转移性收入增长空间,确保农民收入持续较快增长,如期实现全面小康。
        7月26日 江西严查13种违反城乡规划行为 7月26日,江西省住建厅发布消息,坚决遏制城乡规划违法违规行为,对13种违反城乡规划的重点案件进行严肃查处。
        8月4日 房屋交易5天内完成审核 同时不再收取房屋转让手续费 省住建厅、省财政厅、省发改委近日联合下发《关于进一步加强全省房屋交易管理和白蚁防治工作的通知》(下称《通知》),提出缩减办理时限,房管部门对符合办理要求的业务,应当在5个工作日内出具交易确认单,完成交易审核。同时明确不得再向企业或个人收取房屋转让手续费,不得再向企业收取新建、改建、扩建房屋的白蚁预防费。
        8月14日 南昌首套房贷利率调整  南昌没有出现一线城市房贷利率的上调,目前公布的8家银行的首套住宅利率标注为基准利率,9.5折的利率优惠全部取消,而二套房住宅房贷利率由基准利率上浮了10%。
        8月21日 江西首幢装配式别墅"样板房"亮相 根据建设项目的设计图纸比例,先预制楼板、楼梯、柱子和横梁等零部件,然后再运至施工现场进行安装,这就是当前省住建厅提倡的装配式建筑。
        8月30日 南昌近期拟出让近千亩住宅及商住用地 涉及6个区 从国土局获悉,我市拟出让近千亩住宅及商住用地,这些地块范围涉及青山湖区、青云谱区、经开区、高新区、红谷滩新区和湾里区。 经开区、高新区、红谷滩新区拟出让住宅用地569.577亩
        9月5日 南昌“三限房”政策将于10月1日起实施 南昌市住房保障与房地产管理局发布《关于市区“限房价、竞地价”商品住宅项目销售管理(试行)的通知》明确,自今年10月1日起,对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目,在商品住宅销售及转让过程中,采取限房价、限对象、限转让等“三限”措施。同时,“三限房”自签订商品房买卖合同之日起,5年内不得转让。
        9月22日 南昌实行“限房价 竞地价”新政 住宅2年限售 9月22日,南昌市住房保障和房产管理局发布《南昌市人民政府办公厅关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》?!锻ㄖ分赋?,南昌实行“限房价、竞地价”政策,同时,除上述“三限房”及在此之前有限售规定的住宅外,在全市范围内所有新交易的住宅实行2年限售政策。
        9月26 日 南昌非住宅存量房地税新政出炉 为进一步规范我市房地产交易和租赁市场秩序,加强存量房交易和租赁的税收管理,根据《财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》、《江西省人民政府办公厅关于转发省地方税务局省财政厅开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案的通知》等相关文件精神,我市城区非住宅存量房交易和存量房租赁计税价格评估系统(以下简称“评估系统”)现已建成,经专家评审会认证通过,并经市政府同意,即将分步上线运行。

        二、南昌市房地产市场分析

        (一)土地市场

        1、土地出让与成交情况

                根据南昌市国土局公布数据统计,2017年第三季度南昌市共推出44宗土地,成交42宗,剩下的 2宗土地被终止交易。总成交面积共260.4万㎡,同比上升26.2%,环比上涨266.7%;总成交金额83.1亿元,同比下降6.6%,环比上升98.2%。

        1  2016年-2017年第三季度南昌市土地成交面积与成交金额

                第三季度土地成交量较上个月明显上涨。其中,工业用地成交面积为150.6万㎡,同比上升27.4%,环比上涨265.8%;商业用地成交面积为39.1万㎡,同比增涨641.5%,环比上升225.6%;居住用地成交面积为70.6万㎡,同比下降14.7%,环比上升296.3%。

        图2  2016第三季度-2017年第三季度分用途土地成交面积

        图3  2017年第三季度南昌市土地成交用途分布

                第三季度土地成交面积主要集中在高新区和赣江新区。其中,高新开发区成交面积为102万㎡,占本季成交面积的39%,位居首榜。今年9月,赣江新区开始进入土地市场,共推出供应土地11宗,面积为74.5万㎡,均全部成交,在第三季度成交面积排行榜中排第二,占比为29%。

        图4  2017年第三季度南昌市各行政区土地成交面积

        2.土地交易热点

            7月14日,南昌省府大院5宗地块底价出让,被苏宁集团以24.4亿元成功拍下,总面积165亩,最高楼面价8022元/㎡。政府规划要求这5宗地需作为一个项目统一规划建设。暂命名为“东湖区八一广场商业综合体”,为集智能、体验、展示、服务的全新O2O高端商业综合体,地上建筑面积约为41万㎡。
            8月31日,两宗位于湾里区天宁西路以东、陈家路以北的地块,在经历了数小时异常激烈的竞价过程后,均被南昌鑫和置业有限公司以7568万元的总价顺利成交。两地块共20.134亩,起拍价分别为166万/亩、108万/亩,折算楼面价仅1620-1650元/㎡。其中,DAIJ2017021地块以楼面价4740元/㎡,总价5454.8万元成交,溢价率达到185.54%,DAIJ2017022地块以楼面价3675元/㎡,总价2113.37万元成交,溢价率达到126.85%。对比湾里区以往的成交记录来说,DAIJ2017021地块成为湾里区新“地王”。
            今年9月,南昌土拍市场受到政策控制,在高新区和湾里区共出现三宗“三限房”用地。
            其中,DAFJ2017023地块位于高新区规划路以东、新月路以南、麻中大道以西、文苑路以北,为二类居住用地,年限70年,面积52.068亩。出让要求该宗地采取“限房价、竞地价”方式出让,宗地所建住宅的控制性房屋销售价格上限为9000元/㎡,由四川蓝光和骏实业有限公司以3.75亿拍下,楼面价5407元/㎡。
            DAFJ2017024地块位于高新区京东大道以东、昌群用地以南、太平洋花园以西、南塘村以北,面积32.499亩,规划用途为商业、商务、居住用地。出让要求该宗地采取“限房价、竞地价”方式出让,宗地所建住宅的控制性房屋销售价格上限为13000元/㎡。由联发集团南昌联宏房地产开发有限公司获得,成交总价5.59亿元,楼面价8600元/㎡,溢价率53.57%。
            DAIJ2017026地块位于湾里区伴山蝶墅小区以北、宏泰·四季花城小区以南、蔬菜路以西、梅仙路(商贸路)南北两侧(控规C-6-03a及C-6-06地块),面积134.016亩,规划用途为居住、商业用地,出让要求该宗地采取“限房价、竞地价”方式出让,宗地所建住宅的控制性房屋销售价格上限为7600元/㎡。该地块由福建宏辉房地产开发有限公司,以总价5.58亿元成功拍下,楼面价4163元/㎡。
            赣江新区也迎来首宗限价地块。9月15日,位于赣江新区经开组团昌西大道以东、秋樱路以南、海棠北路以西的地块经过历史近1个半小时激烈竞价后被江苏金科天宸房地产有限公司以总价9.7亿元收入囊中,该地面积123.936亩,起拍价581万/亩,最终成交价781万/亩,楼面价为4985元/㎡,溢价率34.4%。该宗地块采取“限房价,竞地块”方式,控制性销售价格为8600元/㎡。

        (二)商品房住宅市场

        1、市场供求分析

                南昌市第三季度批准预售商品住宅15965套,预售面积为179.9万㎡,同比下降1.9%、环比上涨79.4%。本季度新建商品住宅共成交11525套,成交面积为124.8万㎡,同比下跌40.2%,环比上涨11.7%。供销比达到1.4。

        图5  南昌市2016年-2017年第三季度新建商品住宅供销量与供销比

        2、市场整体成交走势

               第三季度新建商品住宅的成交量较上季度上涨,尤其是8、9月,住宅成交量均超过4000套。第三季度新建商品房住宅成交均价为10471元,同比上涨25.3%,环比上升4.3%。

        图6  南昌市2016-2017第三季度新建商品住宅成交价量走势

        3、各区域成交分析

                第三季度南昌市新建商品住宅供应和交易量主要来自红谷滩新区、经济技术开发区和湾里区,共占了全市成交量63.6%。红谷滩新区共成交3626套,成交面积为40.6万㎡,占比为32.5%;其中,九龙湖片区的单位集资房恒锦花苑为主要供应小区,成交均价为5169元/㎡。经济技术开发区位居第二,共成交2036套,成交面积为20.5万㎡,占全市的16.4%;该区域的枫华天成小区是成交主力之一,成交均价为7628元/㎡。湾里区成为排行第三,共成交1749套,成交面积为18.4万㎡,占全市的14.7%。

        图7  南昌市2017年第三季度新建商品住宅成交面积区域分布

        (三)商品房非住宅市场

        1、市场供求分析

               2017年第三季度南昌市批准预售商品非住宅4431套,同比、环比分别下跌34.99%、5.98%;批准预售面积39.1万㎡,同比下降28.91%、环比上升17.77%。总成交套数为4894套,成交面积为39.5万㎡,同比、环比分别下跌5.95%和31.78%。截止本季度末,南昌市可销售新建非住宅面积为445.6万㎡,同比下降3.44%,环比下滑0.09%。供销比为1.0。

        图8  南昌市2016年-2017年第三季度新建商品非住宅供销量与供销比

        2、市场整体成交走势

                本季度南昌市新建商品非住宅市场成交量较上季度大幅下降。第三季度共成交4894套,成交面积为39.5万㎡,同比、环比分别下跌5.95%和31.78%;成交均价为12032元/㎡,同比上涨3.8%,环比下跌7.2%。

        图9   2016年-2017第三季度南昌市新建商品房非住宅成交价量

        3、各区域成交分析

                本季度南昌市新建商品非住宅交易量主要集中在红谷滩新区和高新开发区。高新开发区以成交1625套,成交面积为14.84万㎡位居第一,占全市成交面积的37.6%;红谷滩新区成交1281套,成交面积为12.19万㎡,占全市面积的30.9%,排名第二。

        10  南昌市2017年第三季度新建商品住宅成交面积区域分布

        (四)二手房市场

        1、市场整体成交走势

                本季度南昌市二手房住宅成交共7587套,成交面积为72万㎡,同比下降7.81%,环比下降10.34%。由于楼市调控政策的作用,二手房市场也受到影响。

        图11  2016年-2017年第三季度南昌市二手房住宅成交套数与面积

        2、各区域成交分析

                本季度二手住房共成交7585套,其中西湖区成交1965套,成交面积17.8万㎡;红谷滩新区成交1454套,成交面积15.6万㎡;东湖区成交1651套,成交面积13.7万㎡;青山湖区成交898套,成交面积8.8万㎡;高新开发区成交734套,成交面积8.1万㎡;青云谱区成交874套,成交面积7.8万㎡;从数据可以看出,红谷滩新区与西湖区、东湖区成为二手房成交的主区域。
        12  南昌市2017年第三季度二手住宅成交面积区域分布

        三、房地产市场形势分析

        (一)宏观经济与政策形势

                今年8月,全国房地产销售面积刷新历史记录,销售金额也在上涨中,大部分一线城市房价同环比均出现上涨,住宅库存紧缺,预计仅剩5个多月,房贷利率连续8个月走高。9月22日,全国又掀起新一轮“调控潮”,在短短4天的时间,就有9城出台房地产新政。这几个城市均是在8月份发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据中涨幅排名靠前的城市。而与以往不同的是,这次全国多地出台的调控内容多以“限售”为主,从时间期限来看,有2年限售的,有3年限售的,有5年限售的,有从2年升级到3年的,甚至有特定项目5年、10年限售的。无锡则出台了“加强版”限购令,要求本地人分区域禁购第三套新建商品住房;外地人限购一套住房并需在锡缴纳社保满2年;第二次使用公积金贷款,首付比例不低于4成。此轮调控政策,更多的是在房地场市场未出现不稳定因素的前提下,提前发布的,提前管控,这也说明政府对抑制房价的决心不会发生改变,未来依然还会有其他城市陆续跟进调控,
        南昌就是在70个大中城市住宅销售价格涨幅排名靠前的城市之一。9月初,南昌出台新规,自10月1日起,对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目,在商品住宅销售及转让过程中,采取限房价、限对象、限转让等措施(简称“三限房”)。9月22日,南昌楼市调控加码,新购商品房获得产权证满两年后才能转让销售。9月26日 南昌发布新规:11月起买房改房要缴1%土地出让金。这一系列的楼市收紧政策,将对南昌房地场市场产生较大的影响,压制购房者的需求,将减少有效购买力,某种程度上对商办市场有积极的影响。

        (二)土地市场形势

                第三季度全国土地成交面积回升,连续三月相对高位。据统计,第三季度300城经营性土地成交面积达到37261万㎡,环比第二季度仅下降7%,且九月末持续有大量土地出让。从供求方面来看,前三季度土地市场主要表现为供过于求,5月份开始供应开始放量,带动土地成交量的上涨,第三季度中土地供应也维持在高位,8月份达到年内供应最高峰,预计四季度土地成交将会持续高位。
        南昌土地市场在第三季度成交面积和成交总价均环比大幅上涨。在政策的支持下,土地供应的供应量大有增加,成交量也呈现上涨。尤其是在9月,推出供应的土地共44宗,成交42宗。9月的土拍市场,政府提前管控,防止“地王”出现,加强土地出让条件。“限售”政策出台之后,土地市场迎来首拍,就有3宗“三限房”用地,并且宗地所建住宅的控制性房屋销售价格(均价)上限分别为9000元/㎡、13000元/㎡、7600元/㎡。南昌赣江新区不断建设发展,在9月供应大量土地,也有一宗“三限房”用地,限价8600元/㎡??杉?,政府对稳定市场发展做足准备。

        (三)房产市场形势

                2017年3月的一轮调控,楼市政策效应明显。住宅库存量减少,去化周期仅剩5个多月。根据国家统计局发布的2017年1至8月全国房地产开发投资和销售情况显示,房地产业去库存进度加快。8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低,仅略高于2014年末商品房6.2亿平方米的待售面积。各城市的成交数据也可以看出,楼市出现降温,并趋于平稳。但有一些潜在的问题,透露着楼市并不是真的全面降温。根据国家统计局公布的70个大中城市销售均价涨幅情况,就可以知道热点一线城市房价同环比均上涨,部分三、四城市也出现均价上涨现象;楼市信贷收紧,房贷利率连续8个月走高;并在目前整体房地产开发和销售进入下行通道的背景下,新增按揭并无下降趋势。正是发现这些潜在问题的危害,部分城市政府下发调控新政,提前预防,防止潜在问题扩大。
        第三季度,本应该是传统的销售旺季,然而“金九月”却迎来一波“调控潮”。去库存明显,但在调控政策下,成交量受限,“金九月”难免有些成色不足。南昌一手住宅房价环比略有上涨,政府当机立断,再次出台调控新政,规定在全市范围内,所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅,以合同网签时间为准),须取得不动产证满2年后方可转让。这使得买卖双方均受限,已经入手的投资客被套牢,没入手的投资客不敢轻易出手。新政压制住宅市场交易,将投资需求涌入40年产权公寓、商铺、写字楼等物业市场,商办市场或迎来春天。

         
         

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